(四)怎么拿地?

2、拿地程序?
(1)從村集體(農戶)拿地程序——土地流轉辦理流程
提出申請
①土地流出方向的村民小組或村民委員會提出申請并填寫流轉申請書,內容包括:姓名、村名、面積、地名、地類、價格、期限、聯系電話等,由村流轉信息員向鄉(鎮)土地流轉服務站報送。
②土地流入方向鄉(鎮)土地流轉服務站提出申請并填寫土地流轉申請表,內容包括:姓名、單位、需求面積、地類要求、意向流轉期限、擬從事經營項目、聯系電話。由鄉(鎮)土地流轉服務站辦理并向縣土地流轉服務中心備案。
審核、登記
①流出方土地情況審核按照"屬地核實"的原則,經村民委員會和村民小組同意并辦理相關手續后,進行登記。
②鄉(鎮)土地流轉服務站對流入方的經營能力和經營項目進行審核后,進行登記。
③流轉價格評估流轉土地價格由流轉雙方當事人協商確定,或委托鄉(鎮)土地流轉服務站組織有關人員評估土地流轉價格,作為參考依據。流轉面積較大的,可由縣土地流轉服務中心組織專家進行評估。
④信息發布鄉(鎮)土地流轉服務站根據流轉價格評估結果及土地流轉雙方提供的信息,在交易服務場所進行信息發布,并約請流轉當事人會面,平等洽談。
⑤自愿協商縣、鄉(鎮)土地流轉服組織作為管理、服務機構,協助土地流轉雙方依法自愿當面洽談流轉價格、期限等相關事宜。
⑥簽訂合同土地流轉雙方協商一致,達成流轉意向后,按程序簽訂統一文本格式的土地流轉合同。
⑦鑒證、歸檔土地流轉合同文本一式五份,經鄉(鎮)鑒證。流轉面積較大的應在雙方自愿的基礎上進行公證。合同文本流轉雙方各執一份,其余三份分別由村、鄉(鎮)、縣歸檔備案。
涉及單位部門
①土地管理部門
土地管理部門包括政府土地管理機構和政府內其他以某種方式參與土地管理的機構,作為政府管理土地事宜的專門機構,對農村土地流轉的基本狀況負有不可推卸的監控職責。
土地管理部門切實加強用地監管,農業部門切實加強經營者農業經營能力、經營行為和土地流轉合同履行情況的監管。
②農業主管單位
農業部門重點就設施建設的必要性與可行性,承包土地用途調整的必要性與合理性,以及經營者農業經營能力和流轉合同進行審核。
2005年3月1日施行的農業部《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第五條規定:"縣級以上人民政府農業行政主管(或農村經營管理)部門依照同級人民政府規定的職責負責本行政區域內的農村土地承包經營權流轉及合同管理的指導。
縣級農業部門做好土地承包合同變更和流轉合同備案、登記等工作。
③鄉(鎮)政府和村委會
鄉(鎮)政府和村委會一般可作為土地流轉的中間組織者,特別是村委會,因為農村土地屬集體所有,農民只擁有經營權,所以土地流轉必須要經村委會。
鄉(鎮)政府和村委會中間組織主要有三種方式:一是村委會以集體的名義與流轉土地經營者(即土地受讓者)簽訂土地流轉合同或協議,然后再分別與流轉地塊涉及的村民簽訂相關協議;二是組織協調流轉土地涉及村民直接與流轉土地經營者(即土地受讓者)簽訂流轉合同或協議;三是通過反租倒包(村委會將承包到戶的土地通過租賃形式集中到集體,進行統一規劃和布局,然后將土地的使用權通過市場的方式承包給農業經營大戶或從事農業經營的公司)的方式實現流轉。
同時,鄉(鎮)政府和村委會還要完成或協助相關部門完成流轉土地的確權、勘測定界、變更承包等工作。
這里需要特別說明的是,根據《中共中央關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》(中發[2001]18號)規定,由鄉(鎮)政府或村級組織出面租賃農戶的承包地再進行轉租或發包的"反租倒包",不符合家庭承包經營制度,應予制止。2008年中央一號文件《中共中央國務院關于切實加強農業基礎建設進一步促進農業發展農民增收的若干意見》更明確指出:"堅決防止和糾正強迫農民流轉、通過流轉改變土地農地用途等問題,依法制止鄉、村組織通過'反租倒包'等形式侵犯農戶土地承包經營權等行為。"
(2)從政府拿地程序
以出讓方式取得國有土地使用權
1、內涵:土地使用權出讓,是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
2、出讓方式:招標、拍賣、掛牌、協議。
3、年限:土地使用權出讓最高年限:居住用地七十年,工業用地五十年,教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年,商業、旅游、娛樂用地四十年,綜合或者其他用地五十年。
第一、以招標拍賣掛牌方式出讓土地使用權
A.土地招標
招標出讓國有土地使用權,是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布招標公告,邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標,根據投標結果確定土地使用者的行為。
在招標出讓中土地主管部門要根據出讓土地的具體情況編制招標文件,并實施投標的登記,投標人在登記時必須繳納投標保證金,并提交營業執照的副本,法人代表人證明等文件。投標人在按照招標文件的要求編制標書后,在規定的時間內將標書密封投入指定標箱。經由專家組成的評標委員會按照評標標準對企業提交后投標文件進行評審后,在規定的時間地點開標。在中標人確定后,招標人應向中標人發出《中標通知書》,中標人則在《中標通知書》約定的時間,按照招標文件與土地管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》。公開招標的投標單位不能少于三家,如果少于三家則招標人應當停止開標。在公開招標中投標企業投標的價格是重要的評標因素,但評標委員會為了防止土地開發的后續資金無法到位,出現土地閑置浪費現象,開發商的從業經驗和實力也是評標委員們重點關注的要點。
B.土地拍賣
拍賣出讓國有土地使用權,是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布拍賣公告, 由競買人在指定時間、地點進行公開競價,根據出價結果確定土地使用者的行為。
土地的主管部門根據被拍賣土地的特征編制拍賣文件,竟買人在竟買申請截止日期前提出竟買申請,交納不少于拍賣文件規定的保證金,并同樣提交法定代表人證明書等資信證明。竟買人通過審查后,得到印有編號的竟買標志牌,拍賣會在拍賣公告規定的時間、地點進行。參加的竟買人同樣不能少于三人,否則應終止拍賣。在拍賣中最終的成交價格必須高于拍賣方所制定的底價,否則也需終止拍賣。拍賣成交后,竟得人按照《拍賣成交書》規定的時間和土地管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》。土地拍賣中最重要的原則是"價高者得",與其他形式的拍賣原理相同。
C.土地掛牌
掛牌出讓國有土地使用權,是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布掛牌公告,按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受竟買人的報價申請并更新掛牌價格, 根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。
政府土地主管部門編制掛牌文件,競買人在規定日期前提出竟買申請,按規定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交競買申請書。在掛牌文件規定的掛牌起始日期,掛牌人應該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規劃要求、起始價、增價規則、增價幅度等內容,在土地交易市場掛牌公布,符合條件的竟買人應定按照文件的要求填寫竟買報價單,在掛牌期限內竟買人可多次報價。如果在掛牌期限內只有一個竟買人在掛牌期限內只有一個競買人,且報價不低于掛牌底價,并符合其他交易條件的,掛牌成交;在掛牌期限內有兩個或兩個以上競買人報價的,報價最高者為競得人;報價相同的,先提交報價單者為競得人。但報價低于底價者除外,在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他交易條件的,掛牌不成交。掛牌交易的掛牌期限不得少于十個工作日。
競買人確定后.掛牌人應當向競買人發出《掛牌成交確認書》。競得人應該根據《掛牌成交確認書》所約定的時間與市國土房管局簽訂《國有土地使用權出讓合同》。掛牌同樣遵循"價高者得"的原則.不同之處在于不是現場報價.由于掛牌是以書面的形式報價,所引發的關注程度及暴光不如招標與拍賣。
招標拍賣掛牌出讓土地使用權范圍:
(1)供應商業、旅游、娛樂、工業用地和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地;
(2)其他土地供地計劃公布后一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的;
(3)劃撥土地使用權改變用用途,《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權,實行招標拍賣掛牌出讓的;
(4)劃撥土地使用權轉讓,《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權,實行招標拍賣掛牌出讓的;
(5)出讓土地使用權改變用途,《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權,實行招標拍賣掛牌出讓的;
(6)法律、法規、行政規定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。
第二、以協議方式取得國有土地使用權(此方式目前基本不采用)
協議出讓,是指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望,由國有土地的代表與有意受讓人進行談判和切磋,協商出讓土地使用的有關事宜的一種出讓方式。它主要適用于工業項目、市政公益事業項目、非盈利項目及政府為調整經濟結構、實施產業政策而需要給予扶持、優惠的項目,采取此方式出讓土地使用權的出讓金不得低于國家規定所確定的最低價。以協議方式出讓土地使用權,沒有引入競爭機制,不具有公開性,人為因素較多,因此對這種方式要加以必要限制,以免造成不公平競爭、以權謀私及國有資產流失。
(1)協議出讓國有土地使用權范圍
出讓國有土地使用權,除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓,方可采取協議方式,主要包括以下情況:
A、供應商業、旅游、娛樂和商品住宅、工業用地等各類經營性用地以外用途的土地,其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的;
B、原劃撥、承租土地使用權申請辦理協議出讓,經依法批準,可以采取協議方式,但《國有土地計劃決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外;
C、劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓,經依法批準,可以采取協議方式,但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外;
D、出讓土地使用權人申請續期,經審查準予續期的,可以采用協議方式。
(2)禁止性規定
A、以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。
B、協議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和,有基準地價的地區,協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。低于最低價時國有土地使用權不得出讓。
以劃撥方式取得國有土地使用權
1、內涵:土地使用權劃撥,是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權不需要使用者出錢購買土地使用權,而是經國家批準其無償的、無年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權的使用者依法應當繳納土地使用稅。
2、年限:以劃撥方式取得土地使用權的,除法律、行政法規另有規定外,沒有使用期限的限制。雖然 無償取得劃撥土地使用權沒有年限限制,但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的,國家應當無償收回劃撥土地使用權,并可依法出讓。因城市建設發展需要和城市規劃的要求,也可以對劃撥土地使用權無償收回,并可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權的,其地上建筑物和其他附著物歸國家所有,但應根據實際情況給予適當補償。
3、以劃撥方式取得國有土地使用權的情形:根據《城市房地產管理法》第二十四條的規定,下列建設用地的土地使用權,確屬必需的,可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥:(1)國家機關用地和軍事用地;(2)城市基礎設施用地和公益事業用地;(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;(4)法律、行政法規規定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權的,經主管部門登記、核實,由同級人民政府頒發土地使用權證。
4、轉讓、出租、抵押的限制性規定:劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押,但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押:即土地使用者為公司、企業、其他組織和個人,領有土地使用權證,地上建筑物有合法產權證明,經當地政府批準其出讓并補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的,沒收其非法收入,并根據其情節處以相應罰款
(3)從開發商拿地程序
從開發商拿地主要是以轉讓方式取得國有土地使用權。
①內涵:土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為,即土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉移給他人的行為。原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人,接受土地使用權的一方稱為受讓人。
②轉讓方式:包括出售、交換和贈與等。
③禁止性規定:未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的,土地使用權不得轉讓。
④年限:土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權,其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
⑤"房地一并轉移":土地使用權轉讓時,其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人,享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時,其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓,但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。
⑥土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的,市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時,市、縣人民政府可以采取必要的措施。
補充說明:"項目收購獲取土地的方式"屬于轉讓的范疇,具體內涵是通過收購項目公司的股份達到獲得項目公司所擁有土地的目的。
收購項目公司的優點:
·避免了直接公開購買土地帶來的競爭和麻煩,手續簡單,便于操作。
·節省了直接轉讓土地需要繳納的各種稅費。
·可直接擁有原項目的開發人員,開發快捷。
收購項目公司的缺點:
·存在人員整合的風險。
·可能存在原公司財務、法律方面的遺留問題,需注重前期調查。

(五)如何拿更多建設用地?

1、充分利用可利用的建設用地資源
在不違反保護基本農田和現有生態林地政策的前提條件下,生態涵養發展區中旅游設施建設用地可從如下獲得:
(1)關閉礦區的地面遺留的原有建設用地,可直接轉為旅游設施建設用地;礦區已經占有的尾礦池、棄石堆場或其它棄用地可在恢復生態的同時,按一定比例(如10~20%)轉為旅游設施用地,其余為工礦遺址景觀用地。
(2)生態涵養區村落搬遷出的宅基地、新農村建設農戶上樓遺留的宅基地,可因地制宜轉為旅游設施建設用地。
(3)在大面積的森林(超過10公頃)綠地作為生態旅游資源時,允許有3~5%用地轉為旅游設施用地。
(4)其它荒地(非林地、非耕地、無其它生態價值的荒地),經相關部門確認,原則上允許作為旅游設施用地。
以上4類用地,經進一步論證研究,提請相關主管部門批準,可作為旅游設施建設用地。
2、有條件地允許用土地轉換方式獲取必要的建設用地
土地轉換指:項目建設確有必要占用耕地時先行在異地墾地,數量和質量驗收合格后,再用作建設用地。轉換方式,具體政策通過制定相應的法規來規范。如:有數量上,異地墾地與當地占地面積之比,可根據不同情況,分別為3倍、4倍、5倍;質量上,保證新墾地總產量大于所占地原產量。異地可以是本鄉鎮、本區縣,經國家相關主管部門批準也可跨省區實施。這應該是既保證18億畝耕地只增不減,又保證必要的建設用地供應。當然還有許多具體政策要進一步研究,比如墾地與生態保護的問題、操作中的管理監督問題等。
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