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“險企模式”和“房企模式”

2015-01-09  來源:北京創行合一規劃設計院  作者:

  險企模式


  從2010年起,中國平安、中國太平、新華保險、泰康人壽、合眾人壽等一大批險企相繼跑馬圈地,在全國各地布局養老社區。一方面自己掏錢拿地;另一方面,也嘗試分擔風險,與其他地產商合作。一旦科學有效的商業模式得到證明,就可以迅速鋪開。


  1、險企為何如此看好養老社區


  首先養老社區投資時間長,回報低且慢,能有10%的收益就不錯了,如果房地產商做,還要承擔6%以上的資金成本。但是,站在保險資金運用的角度,就比較合適,因為保險資金周期長,需要長期的資產進行匹配。


  2、當不動產出租也盈利


  事實上,即便不去考慮險企投資組合等因素,就是將這些養老社區當做不動產出租也會盈利。作為第一家開放入住的養老社區,合眾優年(武漢)養老社區的一期工程占地245畝(合48萬平方米),目前一期工程啟動區有2005套住房,可提供4000張床位,2015年全部建成后可提供床位1萬張。這個項目分為持續健康退休社區(CCRC)、活躍老人社區(AAC)、失憶老人專區、養生中心、健康管理、老年專屬醫院、醫療康復中心等功能區。所以持續的收益將會是一大塊蛋糕,險企比誰都清楚。


  3、通吃上下游


  值得一提的是,險企投資養老社區或許還有更多野心。合眾人壽的大股東中發實業(集團)有限公司以房地產開發為主導,已形成了集地產開發經營、酒店、物業、小額貸款、投資擔保、制藥管理為一體的產業鏈。而且合眾人壽方面有消息稱,下一步計劃進入醫藥領域。通吃上下游或會對投資收益有更大幫助。


  有著類似情況的還有泰康人壽,不同的是,泰康選擇成立旗下團隊或設立全資子公司來延伸產業鏈。泰康之家管理公司的團隊就涵蓋金融、醫療、護理、物業的人員。近兩年,泰康人壽連續設立房地產開發和投資運營性質的全資子公司。其年報顯示,2011年投資或購買的泰康昌盛、泰康興業、上海東干實業公司,2012年新置的皇都房地產、泰康偉業以及瑞城置業三家公司,除泰康偉業持股97.8%外,其他均為百分百控股,資本金投入近92億元。


  不過,對于險企的野心,業內人士也有謹慎之聲:保險公司依托的全產業鏈可能帶來其他風險。險企人士指出,養老社區和醫院一樣,不是加工制造業簡單上下游關系,商品的標準在不斷變化,個性化的需求也會比較多,風險不容小覷。事實上,美國的保險公司聯合健康保險公司(UHC)曾與多家健康險公司聯手200多家醫療機構開拓保險的產業鏈,但最后這些醫療機構逐一退出,這一計劃也半途而廢。


  房企模式


  房企也早已經嗅到了養老產業巨大蛋糕的誘人味道,據不完全統計,目前公開信息的養老地產規劃項目已經達到了上百個之多。而從實際情況來看,不少企業從事的養老地產更像一場以養老為名的“圈地運動”。多位業內專家透露,目前房企進入養老地產還是在試水階段,有關養老地產的政策支持、融資渠道、盈利模式尚不成熟,未來房企在養老地產的盈利能力如何將決定其市場份額。


  1、房企試水階段


  國內一線的開發商們最先啟動了對養老地產的研究和嘗試。例如龍頭房企萬科,早在2010年,萬科集團就在北京房山竇店試點了養老地產項目“萬科幸福匯”,采用租售并舉的養老地產開發模式,為萬科集團的養老地產開發鋪路。此外,萬科集團還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水養老地產項目,之后又在杭州的良渚文化村配建了養老地產項目。


  另一個標桿房企保利地產早在2008年就已涉足養老地產研究,他們做成了《養老地產開發模式研究》、《保利地產養老設計標準》,并在保利地產公布的下一個十年發展戰略規劃中指出,將北京作為試點區域,在養老地產等新地產業態形式方面實現重點突破。而在這些房企之外,以泰康、新華、平安等為代表的保險資金也在積極圈地,摩拳擦掌。


  2、養老地產成房企投資重點


  一方面,隨著國內老齡化趨勢的加重,國家在政策上多方加強養老服務業的發展;另一方面,面對嚴厲的房地產調控政策,房企積極探索下一步發展規劃和投資方向,尋找實施戰略調整或轉型的絕佳契機。可以說,不管是從政策上還是從市場環境上來看,發展養生養老地產正當時,在這樣的市場環境下,新興的養生養老地產項目無疑極具發展潛力。


  3、養老地產需要全產業鏈介入


  盡管各大房企開始布局養老地產,但如何為養老地產找準發展方向,建立有效的運營機制,依然沒有清晰的商業模式。在推出第一個養老地產試點項目后,萬科總裁郁亮表示,萬科還未看到養老地產清晰的商業模式,還需要進一步研究。


  按照保利地產發布的養老計劃,保利地產將聯合全國老齡辦共同舉辦“中國國際老齡產業博覽會”。預計展會規模將達到22600平方米,參展企業350家,觀眾數量超過2萬人次。


  借助國際展覽平臺,保利地產通過展示老齡產業最新發展成果,吸納國外先進的設備設施,反哺適老產品設計和適老服務標準,最大程度上促進養老服務的社會化、市場化和產業化,從而實現對養老產業全鏈條的整合。



北京創行合一規劃設計院,一站式旅游策劃規劃設計院,專業從事美麗鄉村規劃 

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