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養老地產的開發模式

2015-01-09  來源:北京創行合一規劃設計院  作者:

  養老地產在我國是新興事物,許多開發商都看到了其中的商機,但具體到落實層面往往會面臨許多實際問題,例如應當采用何種方式進行開發建設,產品類型和建筑形式應怎樣選擇等等。


  近年來,行業內對于養老地產的開發模式在不斷地研究和探索,提出了15種適應于當前國內市場的養老地產規劃開發模式:


  模式1:專門建設綜合型養老社區


  綜合型養老社區是指為老年人提供的,包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區。社區中除了有為老人提供的居住建筑之外,還會有老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施。


  通常來講,由于城市土地資源緊張,一些較大規模的養老社區會選在城市近郊或郊外。此時可以選擇低密度的開發形式,實現與郊外的環境協調。在規劃設計時,應注意將不同類型的居住產品合理分區,保證各自的獨立性,避免相互干擾。開發大規模綜合型養老社區時,可考慮分期建設,例如先建設自理型養老住宅和部分服務設施,預留出一定的發展用地,等到一段時期后,再建設護理型養老公寓及相應的配套設施等等。


  模式2:新建大型社區的同時開發養老組團


  一些房地產開發企業在開發大型居住區樓盤時,會考慮劃分出一部分區域專門建設養老組團。這種開發模式有利于帶動企業轉向新的客戶群,走產品差異化路線。養老組團與社區其他組團能夠共享配套服務資源,降低配套設施的建設量。


  開發時一方面應注意將老年人的比例控制在適當的范圍內,不宜過少也不宜過多;另一方面要控制養老組團的規模,盡量劃分為一個個小型居住組團,以營造社區的歸屬感。


  模式3:普通社區中配建各類養老產品


  普通社區中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅、養老公寓等。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅,或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅,其中一套為老人居住,另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設計,例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。養老公寓通常為社區中專門的樓棟,其居住對象既可以是自理老人也可以是需要護理的老人。在規劃設計時,建議將養老公寓靠近小區出入口或社區邊沿布置,一方面人員、車輛(例如救護車)出入近便,另一方面養老公寓底層可設置對外商業或公共設施,兼顧對外經營,同時也便于對養老公寓進行單獨管理。


  模式4:成熟社區周邊插建多功能老年服務設施


  據資料顯示,一些城市存在城區老人就近入住養老機構困難的情況。以北京市為例,城六區老年人口總量和比例均高于遠郊區縣,老齡化程度嚴重,但城六區的養老床位數量卻低于遠郊區縣,由此可見城區對于養老設施的需求是十分迫切的。這些社區往往年代較久,周邊配套設施成熟,具有良好的區位條件,然而社區周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個社區之間插建養老設施將會是一種較為有效的開發模式。開發者可考慮利用零散地塊新建,或通過對既有建筑(如舊的診療所、賓館)的改建等方式進行建設。這種開發模式投資相對較少,易于復制和實現連鎖經營。


  模式5:與醫療機構結合,就近設置養老設施


  目前國內一些養老機構希望與醫療機構建立合作關系,使養老設施或養老社區與醫院就近設置、共同建設。這種“醫養結合”模式的特點在于,能夠將優質的醫療資源引入養老項目,從而提升項目的核心競爭力,使老人感到居住在其中較有安全保障。


  與此同時,還有一些醫院直接劃分出部分閑置床位用于開辦養老院,這樣既能夠提高醫療資源的使用效率,又能夠滿足一些護理程度較重、普通養老機構無法收養的老人的養老居住需求。


  模式6:與國際知名養老品牌共同開發,引進管理模式


  引進國外老年運營管理團隊,與國外知名養老品牌共同開發的模式也有一定的可行性,但要注意將其“本土化”。雖然發達國家的養老產業發展較為成熟,但是完全移植到中國卻不一定合適。中國老人的生活習慣、經濟條件和思維方式與國外老人有很大差別,直接照搬國外的模式可能難以順利“落地”,需要適當轉化。


  例如我國老年人的居住習慣更加重視房間朝向和節能,他們比較喜歡南向,喜歡陽光和自然通風,重視節約用電,不習慣長時間使用空調。諸如這些因素都會對養老項目的規劃形式、建筑設計、運營管理模式產生影響。如果對我國國情不夠了解,直接“生搬硬套”,就容易產生很多問題。


  模式7:與保險業結合,利用險資投資養老地產


  目前保險資金介入養老地產的情況已經開始出現。從險資的特征來看,由于其資金規模較大,回報要求低而周期又長,相比來說更為適合投資養老地產,也有利于養老地產的靈活經營。未來保險業可能會成為養老產業重要的投資主體之一。


  模式8:與護理服務業結合,將原有優勢注入養老地產


  在對日本養老產業的研究中發現,一些企業從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務開始,逐步向養老地產方向轉型,并最終獲得成功。這些企業最初在護理服務方面積累的豐富經驗和客戶群是其項目成功的關鍵因素。


  模式9:利用自身獨特資源轉型開發養老地產


  在我們所接觸到的項目中,曾碰到過酒店管理公司希望轉向投資養老地產的情況。這類公司具有自身獨特的資源優勢,一方面酒店的服務管理形式與養老設施有相通之處,很多經驗都能夠應用于養老設施的管理服務中,另一方面也可以嘗試利用舊酒店改造為養老公寓,或在酒店中提供養老服務等。


  模式10:將舊的國有資產盤活,改造為老年設施


  可將一些閑置的國有資產盤活,改造為老年設施,例如城里的舊醫院、辦公樓、小學、幼兒園、私人物業用房等。這些國有資產所在區位較好,在城市中的分布相對均勻,比較適合進行改建。隨著我國的人口結構逐漸向高齡化、少子化發展,幼兒園或小學很有可能空置下來,將這些建筑部分改造為老年公寓的情況將會逐漸多起來。



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